Oportunidades y ventajas del mercado inmobiliario en momentos de crisis del mercado financiero

La reciente devaluación del peso argentino combinada con la inflación en niveles muy elevados y la suba de la tasa del Tesoro de Estados Unidos han sido percibidos como un impacto negativo en el mercado inmobiliario local. Pero este escenario también configura una tierra de oportunidades, si se lo lee bien, veamos algunos argumentos utilizados para un mejor análisis:

Riesgo de tasa fija

En varias notas en la prensa se ha tomado el rendimiento del bono del tesoro americano como una de las inversiones más seguras en el mundo financiero, pero lo cierto es que ese cupón brinda un interés fijo. En un escenario de tasas en alza, como el actual, el precio del bono seguramente bajará y durante los próximos años estará por debajo de su precio de compra. Si al inversor le surge la necesidad de venderlo en ese periodo perdería capital.

Este fenómeno no se ve en el mercado inmobiliario. Al contrario, en un escenario en el que los alquileres en US$ suben se revalúan los inmuebles.

Volatilidad del mercado

Una de las características más importantes de los mercados financieros es la volatilidad, que aumentó muchísimo durante los últimos 15 años y llegó para quedarse. Shocks en los mercados financieros hacen que el valor de una cartera de inversiones, según su grado de diversificación y riesgo, pueda variar mucho en poco tiempo.

Muchos inversores consideran a los bonos del Gobierno argentino como una inversión conservadora, más aún cuando se trata de un bono de corto-mediano plazo. Pero, por ejemplo, un bono del gobierno argentino a 9 años perdió más del 8% de su valor dentro de un plazo de solo 2 semanas.

La volatilidad de precios en el mercado inmobiliario es mucho más baja y es casi imposible encontrar este tipo de cambio brusco de valor. La razón es su inercia que ayuda a absorber factores ajenos y que da la ventaja de poder reaccionar a tiempo.

La volatilidad del precio de un inmueble es aún menor si está ubicado estratégicamente, por ejemplo, en la zona de influencia de una universidad. En el mundo está comprobado que los precios de los inmuebles en las cercanías de un campus universitario o corporativo son mucho más resistentes a variaciones grandes de precios y gozan de una mayor apreciación de valor que inmuebles comparables en otras ubicaciones. Esto se debe a un flujo constante de potenciales inquilinos y compradores que representan las poblaciones de los campus.

Rendimiento de la inversión

El rendimiento neto anual del alquiler de un inmueble tradicional hoy es del 2,5% en US$. El rendimiento actual de los bonos del Tesoro americano es el 3% por año.

Medido en dólares y en comparación con niveles históricos el rendimiento del mercado inmobiliario está muy bajo, principalmente por el aumento de los precios de los inmuebles en esa moneda y teniendo los alquileres en pesos que no acompañaron el aumento de los precios. Esta situación probablemente perdurará aun un tiempo más.

En un escenario de rendimientos bajos del mercado tradicional una buena opción es buscar nichos en el mercado que ofrecen un valor agregado en comparación al real estate tradicional y donde la demanda supera la oferta. El resultado es un rendimiento que puede ser un múltiplo del mercado tradicional cuando lo gestiona un empresa enfocada en la ocupación, que ofrece una renta del 15 o 16% anual en US$, neto de gastos para inmuebles industriales o un 6-8% anual neto en US$ para inmuebles residenciales, en ambos ejemplos el inversor obtiene la renta sin tener que ocuparse de nada, un factor importante que no está preciado en la renta pero que para el análisis vale algún punto

Aversión al riesgo

Una de las indiscutibles ventajas de “los ladrillos” frente a otros tipos de inversión es la sensación de tranquilidad que le da al inversor (“me deja dormir tranquilo”), especialmente en Argentina y en momentos de crisis económicas. La historia le dio razón ya que un inversor que mantiene su inversión inmobiliaria a lo largo de los años pudo cubrirse contra la inflación. Este es el factor principal porque la inversión en inmuebles representa en Argentina una forma de ahorro muy popular, a pesar de algunas desventajas que tiene, como su liquidez limitada y el alto costo de transacción.

Estoy convencido que turbulencias en el mercado financiero y cambiario como la que vimos durante el mes de mayo del 2018 refuerzan aún más el deseo de ahorrar en ladrillos como resguardo de capital. Habrá algunos casos donde la gente desistió de la compra de un inmueble por ejemplo por la incertidumbre del mercado de hipotecas UVA. Estos casos los veo como hechos aislados que no cambian fundamentalmente la demanda por lo cual tampoco veo una corrección de precios a nivel general.

Conclusión

El cimbronazo en el mercado financiero ha sido fuerte. El gobierno está tomando nuevas medidas y aumenta la incertidumbre al momento de tomar decisiones. Muchos inversores están afectados por la baja de sus activos financieros. Ahí es donde una inversión en el mercado inmobiliario ofrece un colchón que absorbe o compensa a varios efectos negativos de la crisis y se justifica de tenerla en cada porfolio de inversiones.

 

Por Nico Oliver Trzicky, Investments Managing Director de Casa Campus.

Fuente original: Comunidad Real Estate.

Link: http://www.comunidadrealestate.com/opinion/oportunidades-y-ventajas-del-mercado-inmobiliario-en-momentos-de-crisis-del-mercado-financiero/

Gian Guazzone